地产寒冬骤然来临，IPO进程一再搁置，始自2008年的利空寒流让恒大地产变得不堪一击。曾经希望通过飙地分享中国土地盛宴的美梦，眼下正变得越来越遥不可及。为了拯救恒大地产，董事局主席许家印不得不祭出共赢招式——恒大地产前端负责拿地、中间负责制造，外资投行负责后端包装销售。在外资投行的精心包装之下，恒大上市成为一个巨大无比的“孵化器”，旗下的子公司则是听任国际资本待价而沽的“资本蛋”。
许家印模式的尴尬背后，折射的是中国房地产行业发展的方向之困；也是外资投行联手推动形成的囚徒困境。
激进的销售策略
9月29日早上9点，位于增城的恒大上市山水城项目开盘销售，现场热闹非凡，许家印依旧意气风发，率一干人等从贵宾室鱼贯而出，紧随其后的是英皇董事局主席杨受成以及德意志银行、美林银行等投资银行代表，而新世界(行情股吧)董事总经理郑家纯的身影，更使得现场的媒体记者喜出望外。
许家印毫不避讳大家将恒大上市与新世界以及其他国际资本家联系起来。
有国际投行作后台，恒大地产在项目销售上几乎不按行规出牌，有地产业内人士对记者表示，恒大在全国项目的开工建设和销售速度上，要远远快过一般地产企业，“卖房子几乎像卖白菜一样，甩着卖”。这让同行们自叹不如。
为了加快销售速度，恒大地产甚至打出“开盘必特价，特价必升值”的直接营销策略。
几天后，恒大地产国庆黄金周狂销50亿元的成果被公布在报纸上，这似乎部分消减了恒大资金链危机的力度。不过，逆市跑赢市场只是一种假象。
10月18日，一个阳光明媚的周末，时代周报记者专程再访位于增城的恒大山水城，发现销售现场与恒大宣传的“火爆”气氛相去甚远，现场看楼客人寥寥无几，100平方米左右带装修的半山洋房降到3360元/平方米，最低可76折。这样算下来洋房的毛坯价仅需要2000元/平方米，低于附近的碧桂园凤凰城洋房的价格。
“市场的不景气，恒大资金链紧张，急需回笼资金等因素，是恒大降价的直接原因。”销售小姐称。
显见，即便恒大国庆黄金周回笼了50亿，也是杯水车薪。
年初，许家印提出的销售目标是：恒大地产旗下的42个房地产项目，全年计划销售额达到500亿元，销售面积达到840万平方米。
世事难料，在2008年房地产市场大势趋紧的背景下，恒大地产上市500亿元的销售目标成为纸上的大蛋糕。恒大集团营销部门负责人对记者表示，由于集团一直是一个月制定一次营销目标，全年销售目标在10月份后被调低到150亿。
恒大山水城的一位销售小姐对记者透露，为完成销售目标，集团制定的业绩提成高达60%，这对销售人员来说是一个很大的诱惑。
不过，激进的销售和开发策略背后，恒大上市地产内部充满着变数。
8月13日，重庆恒大地产爆出消息，原恒大地产重庆公司营销总监杨建军正式离开恒大地产重庆公司，目前去向未明。而之前的7月份，又有施工单位人员与恒大地产员工在其办公楼因工程款拖欠而大打出手。
快速开发、迅速甩卖带来的工程质量问题和为回笼资金不惜将未售楼盘抵押在银行套取贷款的事件在网上快速流传。
不容乐观的销售现状，让恒大隐隐感到，企图通过销售回笼资金填补债务的计划如同水中花。
恒大地产发布的招股书显示，恒大上市地产总资产约148亿港元，负债达140亿港元，资产负债率接近95%；到今年6月，恒大增资扩股6亿美元后，负债率降到65%左右的行业平均水平。
来源：房地产
